Manutenção da isenção e perspectiva de juros mais baixos podem trazer novo fluxo de investidores para os FIIs

Desde que se iniciaram as discussões acerca da tributação dos fundos exclusivos e offshores, cujo Projeto de Lei fora aprovado em sessão ordinária no Senado Federal, em 29 de novembro 2023, várias eram as dúvidas acerca do que ocorreria com um dos investimentos mais populares entre os investidores pessoas físicas: os fundos de investimento imobiliário (FIIs).  

Apesar de algumas regras específicas terem sido alteradas, de acordo com a redação final do PL nº 4.173/2023, a espinha dorsal do produto foi mantida: a isenção dos dividendos para os FIIs listados e com base relevante de cotistas.  

Vale recordar que, em 28 de agosto de 2023, por meio da Medida Provisória nº 1.184/2023, o Presidente da República havia aumentado o número mínimo de cotistas dos FIIs como um dos requisitos para a concessão do benefício fiscal, exigindo-se não mais 50, mas 500 cotistas. Ressalta-se que a redação final do Projeto de Lei aprovado no Senado Federal ajustou o número final para 100 cotistas.  

Apesar desse item ser importante para novos fundos ou aqueles focados em desenvolvimento imobiliário, o aumento do número de cotistas pouco impacta nos veículos de maior relevância no mercado, os quais, em sua maioria, são negociados no mercado organizado, e já apresentam maior liquidez e pulverização.

A aprovação do Projeto de Lei é extremamente animadora para o mercado imobiliário, pois, além de gerar estabilidade, estimula a migração de recursos de outras classes de ativos para os FIIs.  

Estima-se que o montante investido em FIIs represente algo em torno de 2,5% do total da indústria de fundos no Brasil. Apesar do número de investidores ter mais do que dobrado desde a pandemia e, recentemente, superado a marca de 2 milhões de investidores, ainda são números tímidos frente ao potencial do setor.  

Outro fator que deve impulsionar a migração de recursos é a tendência de queda da taxa básica de juros (Selic). De acordo com os dados do Boletim Focus, estima-se para o fim de 2023 uma Selic em 11,75%, enquanto a projeção para 2024 é de 9,25%. Para 2025, a redução é ainda maior, espera-se que a taxa alcance 8,75% no final do período.  

A tendência, portanto, é que os FIIs se tornem mais atraentes nos próximos meses, tanto pela manutenção da isenção nos rendimentos quanto pelo custo de oportunidade mais baixo. Para absorver essa demanda, as gestoras e demais participantes do mercado devem se movimentar para ofertar novos produtos, como também realizar novas emissões dos fundos atuais.  

Eis um cenário de "ganha-ganha", já que os investidores terão mais opções de investimento para aportar seus recursos e a própria indústria de FIIs também colherá os frutos. Também há uma série de benefícios para as empresas, pois uma série delas utilizam atualmente os recursos dos FIIs para se financiar ou expandir suas operações, assim como para o setor de construção civil, que tem nos FIIs um importante parceiro para novas obras e projetos.  

Com as novas regras e diretrizes implementadas, é crucial para todos os participantes do mercado e investidores manterem-se atualizados. Assim, eles poderão explorar ao máximo as oportunidades emergentes deste novo panorama, que promete ser de mais crescimento, eficiência e diversidade para o mercado de FIIs. Nesse quesito, a figura dos gestores, imprensa especializada e educadores financeiros, é de suma importância para o contínuo aprendizado e aprimoramento dos investidores, principalmente, as pessoas físicas.  

Para o futuro, é possível enxergar uma dinâmica bastante favorável para os FIIs, com crescimento cada vez maior no número e volume de investidores, aumento na oferta de produtos, além dos benefícios para o mercado em geral. Tudo isso afasta os temores que todo o setor tinha meses atrás, com a promessa da manutenção dessa importante locomotiva de desenvolvimento econômico para o país.