O que são os FIIs e como funcionam?

O que são os FIIs e como funcionam?

Os fundos imobiliários (FIIs) apresentam-se como uma boa opção para investidores que buscam rendimentos mensais e recorrentes, portanto, é um setor que cresce muito a cada ano. Essa modalidade de investimento atrai muitos investidores pelo baixo investimento necessário.

Existem três formas de se investir em imóveis, uma delas sendo os FIIs e as outras duas maneiras são físicas, comprando um imóvel para vender ou alugar. Dentre as três opções, a mais barata e rápida seria o investimento em FIIs.  

Esse tipo de investimento funciona de maneira coletiva, ou seja, através de cotas e existem duas maneiras de obter retorno através desse investimento. A primeira seria pela valorização das cotas no mercado secundário e a possibilidade de receber os dividendos periodicamente, trazendo resultados com prazo mais curtos.  

O que são os fundos imobiliários?  

Os FIIs são os instrumentos mais eficazes para o acesso aos investimentos imobiliários para qualquer tipo de investidor, sendo o seu grande aliado, a baixa barreira de entrada.  

Esses fundos funcionam como um condomínio, em que todos os cotistas se reúnem para investir em ativos do mercado imobiliário, como prédios comerciais, certificados de recebíveis imobiliários, hotéis, hospitais, shopping, galpões e outros. Esse dinheiro é arrecadado através da venda das cotas do fundo.  

Tipos de FIIs  

Existem três grandes grupos de fundos imobiliários, sendo os de tijolo, os de papel e os fundos de fundos.  

Os fundos de tijolo contam com investimentos em empreendimentos físicos, podendo ser em construção ou já finalizados. Esses fundos podem investir em imóveis como faculdades, centros de distribuição, galpões logísticos, hospitais, shoppings e prédios comerciais. Os fundos de papel, por outro lado, investem em títulos financeiros ligados ao mercado imobiliário, portanto, tem o seu rendimento atrelado a um papel, em sua grande maioria CRIs e LCIs. Os fundos de fundos realizam investimentos aportando em outros fundos imobiliários.  

Rendimentos  

Cada FII tem rendimentos variáveis, atrelados a sua performance e alocação do fundo. Desta forma, existem três maneiras de lucrar com FIIs:  

1. Proventos (95% dos resultados): rendimento, geralmente mensal, provindo da alocação realizada. É dividido de forma proporcional às cotas que cada investidor possui;  
2. Valorização das cotas: Assim como as ações listadas em bolsa, os FIIs também estão propícios a sofrerem com oscilações. Quando a cota valoriza no mercado secundário, o cotista acaba lucrando caso realize a venda;  
3. Dissolução do fundo: Quando os ativos são vendidos o fundo distribui os valores entre os cotistas.  

Custos

Os custos e tributação são sempre um fator relevante para a análise dos ativos, dado que podem comprometer a rentabilidade final esperada. Os FIIs têm uma cobrança de imposto bem característica, e em relação aos rendimentos mensais que são distribuídos existe a isenção de imposto de renda no caso de pessoas físicas.  

Quando ocorre a valorização das cotas e o cotista decide vende-las no mercado secundário – denominado ganhos de capital – incidirá uma alíquota de 20%, posto o lucro apurado.  

Além do imposto de renda, existem algumas taxas que podem ser encontradas nos  

FIIs. A primeira, e mais conhecida, é a taxa de administração. Ela existe em todos os FIIs e é aplicada para remunerar os gestores e operadores do fundo e arcar com os custos para a administração do mesmo, sendo sempre cobrado em cima do patrimônio líquido do fundo.  

A taxa de performance também é bem comum, mas não é mandatória como a de administração. Ela funciona como um incentivo para o gestor atingir e superar as metas estabelecidas pelo fundo. Portanto, ela é cobrada apenas sobre o rendimento auferido, de forma opcional e apenas se o fundo performar melhor do que o benchmark previamente estabelecido.  

Existe também o IOF, ele é o Imposto sobre Operações Financeiras e apenas é cobrado em operações que durem menos do que 30 dias. Esse imposto acompanha a tabela progressiva para a sua taxação e pode variar de 0% a 96%, a depender do prazo.  

O come-cotas também é um dos impostos cobrados quando se investe em FIIs. Ele funciona como uma antecipação do IR e ocorre duas vezes ao ano, no final de maio e novembro.  

Vantagens de investir em FIIs

Existem muitos diferenciais positivos que envolvem os FIIs, como:  

1. Gestão profissional: Conta com uma gestão especializada e apta para tomar as decisões de investimento, fato que, de certa forma, protege o investidor.
2. Investimento coletivo: Permite que o aporte inicial seja baixo e que os custos sejam divididos de forma proporcional.
3. Isenção de IR para dividendos: Os FIIs são obrigados por lei a distribuir 95% dos seus resultados entre os cotistas e essa renda é isenta de IR para PF.  
4. Baixo valor de investimento: Possibilidade de começar a investir no mercado imobiliário com poucos recursos, diferentemente de comprar um imóvel e disponibilizá-lo para locação.  
5. Liquidez: Além do custo menor, a liquidez de se investir em FIIs versus investir em imóveis é bem maior. Negociar as cotas de um FII no mercado secundário se dá de forma muito mais rápida, fácil e menos burocrática do que realizar a venda de um imóvel.  
6. Diversificação: Os FIIs trazem a possibilidade de maior diversificação do portfólio, dessa forma, reduzindo riscos, posto que os rendimentos não dependem apenas de um investimento e sim de uma carteira.  

Riscos envolvidos

1. Risco de mercado: Os FIIs estão enquadrados como renda variável, posto que acompanham a cotação do mercado diariamente. Desta forma, a depender da oferta e demanda do mercado, as cotas dos fundos podem variar tanto positivamente quanto negativamente, fato que pode acarretar prejuízo para o cotista. Além disso, os próprios ativos presentes na carteira do fundo podem sofrer por desvalorizações, por uma série de razões econômicas e corriqueiras, como enchentes, crises econômicas, entre outros.  
2. Inadimplência: No caso de um fundo de tijolo, o risco é o inquilino não realizar o pagamento do aluguel e nos casos dos fundos de papel é de a outra ponta não pagar as parcelas pré-estabelecidas no acordo entre as partes.  
3. Liquidez: Mesmo que a liquidez do mercado de FIIs seja crescente a anos, ela ainda é menor se comparada a liquidez das ações mais negociadas, por exemplo. Desta forma, o investidor corre o risco de tentar vender suas cotas em determinado dia e não encontrar um comprador.  
4. Vacância: Neste caso, o inquilino pode deixar o imóvel vago a qualquer momento, fato que atrapalharia na geração de renda do fundo, influenciando na distribuição de rendimentos que chega ao cotista.