Principais diferenças entre FIIs de tijolo

Principais diferenças entre FIIs de tijolo e papel

O número de fundos imobiliários (FIIs) vêm crescendo no mercado, o que acarreta novas oportunidades de investimento para diversificação de carteira. Cada FII tem suas características próprias, podendo ser de tijolo, de papel ou uma junção dos dois, no caso dos fundos híbridos.

Juntamente com o crescimento do mercado, o número de investidores apresenta forte aumento. Apenas em janeiro de 2024, 81 mil brasileiros começaram a alocar em FIIs, totalizando 2,584 milhões de investidores, segundo dados da B3.

Boa parte desses novos investidores pode ser explicada pelo afrouxamento monetário que está em curso na economia brasileira atualmente, dado que, historicamente, ativos de renda variável tendem a ter uma melhor performance em ciclos de redução de juros.

1. O que são FIIs de tijolo

Os fundos imobiliários de tijolo – ou de renda – investem diretamente em imóveis, podendo ser em centros urbanos ou rurais e com fins comerciais ou residenciais. O objetivo desse tipo de fundo é gerar retorno com a locação desses imóveis. Dessa forma, a receita provinda dos aluguéis mensais é distribuída para os investidores, de acordo com a quantidade de cotas de cada um detém, na forma de dividendos.

Os fundos imobiliários de tijolo possuem seus próprios riscos específicos, os mais relevantes são: inadimplência, vacância e a saúde financeira dos inquilinos. Posto que, o imóvel pode ficar vazio em algum período ou o inquilino pode não cumprir com as suas obrigações financeiras pré-estabelecidas.

O fundo pode investir na construção de novos imóveis ou em adquirir imóveis já prontos e esses ativos imobiliários podem ser de diversas classes, como algumas exemplificadas abaixo:

2. Tipos de FIIs de tijolo

• Lajes corporativas: As lajes corporativas são o tipo mais comum de FIIs de tijolo do mercado. São fundos focados em prédios comerciais, sendo especializados em escritórios que, geralmente, são localizados nas grandes capitais e possuem um padrão elevado de construção.
• Galpões logísticos: São grandes centros de armazenamento e distribuição, localizados entre portos, fábricas, centros produtivos e lojas. Posto a proporção geográfica brasileira, tais imóveis são de suma importância para a distribuição comercial. Geralmente estes imóveis são adaptados para cada um dos seus respectivos locatários, portanto, possuem um contrato mais longo do que o usual.
• Shoppings: Esse tipo de fundo obtém sua renda dos lojistas que alugam as unidades dispostas no empreendimento. Esse tipo de fundo oferece uma boa diversificação de carteira, dada a quantidade de lojistas, todavia, a rotatividade de locatários é mais elevada.
• Hotelaria: Investem na aquisição de hotéis, o que traz uma alta rotatividade, posto os curtos períodos de locação. É de grande importância que a localização do imóvel seja estratégica para que o mesmo não sofra com grandes períodos de vacância fora das altas temporadas.

3.     O que são FIIs de papel

Os fundos de papel, também conhecidos como fundos de recebíveis imobiliários, investem em títulos e papéis lastreados no mercado imobiliário. O rendimento vem dos juros cobrados ou, até mesmo, da venda dos títulos, não possuindo imóveis em seu patrimônio.  

Dada a sua constituição com títulos de renda fixa, os fundos imobiliários de papel tendem a ter uma menor oscilação na bolsa de valores. Entretanto, é valido lembrar que, mesmo que sejam atrelados a títulos de renda fixa, os FIIs de papel ainda são um investimento de renda variável, apresentando volatilidade e sem garantia de lucro para os seus cotistas.

4.     Tipos de recebíveis

• Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRIs): são emitidos por securitizadoras a partir uma promessa de apagamento futuro, com antecipação dos recebíveis.
• Letras de Crédito Imobiliário (LCIs): emitidos por instituições financeiras que buscam captação de crédito no mercado para se financiar.
• Letras Hipotecárias (LHs): também emitido por instituições financeiras com lastro em crédito imobiliário.

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